Последние пару лет мой девелоперский бизнес, как и многие подобные бизнесы в России, переживал что-то средние между банкротством и управляемой ликвидацией.

На прошлой неделе этот процесс преимущественно закончен. То есть офис я распустил и прекратил созидательную деятельность уже больше года назад. А на прошлой неделе я наконец продал последний проект. Слово «продал» здесь не совсем верное. Правильнее сказать отдал с доплатой и приличным убытком.

Я раньше почти ничего не писал о своем бизнесе в России потому, что это всегда было минным полем, в котором с одной стороны риски разрушить доверие дольщиков и кредиторов, с другой риски привлечь излишнее внимание как разнообразных официальных органов, так и демшизы всех мастей. Поэтому рассказывать правду было бы сложно, а врать я не люблю.

Теперь, когда все закончилось и можно рассказать.

I. Предыстория

Самостоятельный девелоперский бизнес появился у меня на кризисном рубеже 2008/2009 годов в результате обмена миноритарных долей в нескольких проектах крупной девлоперской компании, подразделением которой я на тот момент управлял, на один из ее проектов целиком. Под проектом в данном случае подразумевается юрлицо которому, принадлежал проект застройки квартала многоэтажных домов в г. Раменское. Какие-то из этих домов на тот момент были достроены, какие-то находились в процессе строительства под какие-то была земля и куча обязательств.

Данный проект на момент обмена (зима 2008/2009, когда были парализованы любые продажи жилья) выглядел практически обреченным. Банковский кредит, обязательства по выполнению доли города, проданные серьезным людям площади в еще не построенных домах и другие проблемы при нулевом кэшфло. С другой стороны в проекте был какой-то сток непроданных квартир и земля под будущее строительство.

В экселе сопоставление активов и обязательств проекта показывало заметный плюс, но из примерно полутора десятков человек, с которыми я тогда советовался стоит ли мне брать этот проект (менее рискованные но гораздо более скромные варианты размена моих долей существовали) все мои собеседники, кроме одного, категорически говорили, что не стоит. Казалось это верный билет в банкротство и уголовные дела.

В силу того, что я прирожденный авантюрист, я ввязался и мне тупо повезло. Уже в феврале-марте 2009 продажи квартир, которые стояли с осени 2008, активизировались. И если в январе феврале 2009 я не очень понимал на что жить в среднесрочной перспективе, то уже в мае купил себе дом на Рублевке. (Раскешивать денежные потоки я всегда спешил).

Через пару лет я сделал еще одну ставку «all in» и приобрел довольно большую и крайне административно рискованную площадку за деньги, которых у меня не было. Но мне снова повезло: рыночная конъюнктура была на подъеме, а административные риски реализовались лишь частично. И проект, который я забрал в кризис превратился во вполне себе бизнес.

Девелоперский бизнес и строительство это несколько разные вещи. Своих строительных мощностей у меня не было. Девелопер покупает площадку, думает что строить, заказывает проект, получает все согласования, привлекает банковские кредиты, нанимает подрядчика и потом продает квартиры. (Риэлторы у меня были сначала внешние, а потом свои).

Для понимания масштаба бизнеса примерные характеристики таковы: за эти почти десять лет мной было построено порядка 170 000 квадратных метров продаваемой площади жилья эконом-класса и нежилья первых этажей (плюс пару детских садов в счет доли города). Это ближнее Подмосковье, поэтому средняя цена реализации квадратного метра чуть недотягивала до 60 000 рублей. Прибыль от всего этого за вычетом обслуживания кредитов, налогов, и убытков связанных с закрытием последних проектов составила порядка 5 000 рублей с метра в среднем (отличаясь от проекта к проекту).

Эти цифры многих удивляют, так как люди путают рентабельность продаж и доходность на вложенный капитал. Первая, в зависимости от проекта, колебалась в диапазоне 7-15% от продажной стоимости метра, вторая составляла 70-100% годовых на вложенные собственные средства.

Представим себе проект застройки на 100 000 квадратов. Выручка проекта 6 млрд, прибыль 500 млн, но вложил ты в этот проект на пике едва 200 млн своих денег (остальное деньги дольщиков и кредиты). Поэтому если на фоне 6 млрд прибыль в 500 млн кажется не значительной, то в сравнении с вложенными 200 (которые возвращаются буквально на второй год проекта) это очень неплохая отдача на инвестиции.

У тех девелоперов, кто строит ближе к Москве или обладает административным ресурсом эти показатели должны быть выше.

Рентабельность продаж могла бы быть несколько выше если строить на собственные средства, продавать квартиры после сдачи домов и платить подрядчикам вовремя, но поскольку своих денег у меня всегда было по минимуму, были большие расходы на кредиты, а чтобы быстро продавать квартиры на начальных этапах строительства я продавал постоянно дешевле рынка.

Вообще разговоры о доходах и доходности применительно к той модели бизнеса, что я вел, довольно условны. Единственный понятный и четкий показатель (что абсолютно неправильно, но часто бывает в бизнесе по-русски) это был положительный денежный поток изымаемый из бизнеса в год. Который для меня измерялся миллионами долларов в год в период 2009-2014, а потом по сути прекратился и совокупное сальдо периода 2015-2019 оказалось практически нулевым.

II. Почему все закончилось

Выделить какую-то одну ключевую причину сложно. Как и везде это комбинация факторов.

1. Занятия оппозиционной политикой

Никакие враждебные власти мой бизнес никогда не кошмарили больше обычно принятого для России уровня. Тем не менее, моя политическая деятельность, безусловно, влияла на всю траекторию развития данного бизнеса определяющим образом.

На госслужбу я перешел практически одновременно с тем как сменил роль топ-менеджера среднего размера компании, на роль собственника мелкой. Пока я был чиновником и первый год после ухода с госслужбы мои планы лежали в области развития бизнеса и увеличение размера компании. Сама госслужба этому никак не помогала, но в отличие от оппозиционной деятельности не мешала, а конъюнктура рынка была хорошая. Уровень рисков я воспринимал как приемлемый. Большая часть полученной в то время прибыли реинвестировалось в дальнейшее развитие бизнеса.

После того, как поддавшись на уговоры Гудкова я влез в эту дурацкую историю с Координационным советом оппозиции, ну и в целом поверил, что фальстарт протестов 2011/2012 это начало реальной трансформации системы, ставку на которую я сделал, мои взгляды на перспективы развития собственного бизнеса в России резко изменились.

Девелопмент наверно один из самых уязвимых к любому административному давлению видов бизнеса. В этой сфере власти даже необязательно наезжать и заводить уголовные дела (хотя при желании всегда найдется за что). Достаточно просто не дать любое из многочисленных необходимых согласований на этапе, когда в проект уже вложены миллионы долларов. И эти миллионы тупо пропадут.

Помимо этого у девелоперов плохая репутация в оппозиционной среде. Занятия девелопментом постоянно провоцируют нападки демшизы и недоверие остальных. (У девелоперов, как и у банкиров, вообще в мире репутация не очень, и часто незаслуженно).

С учетом этих соображений на рубеже 2012-2013 годов когда у меня появилось много свободных денег и была объективная возможность удвоить или даже утроить масштабы девелоперского бизнеса я предпочел вместо этого создать подушку безопасности. Активно выводя средства из бизнеса и из страны. (По иронии судьбы, часть денег выведенных из «опасной» России на «безопасный» запад попали в кипрский банковский кризис, но это отдельная история).

Девелоперские проекты от покупки земли до продажи последней квартиры в построенном доме длятся по несколько лет, поэтому практически все построенное мной было построено на площадках купленных до 2012 года. В период 2012-2015 новые не приобретались. Если бы я что-то купил в 2012-2013 годах и политические риски бы не реализовались, на этом еще можно было прилично заработать.

Таким образом в 2012 году я решил не расширятся, когда мог, а в 2014-2015, после долгих колебаний между тем закрывать ли бизнес совсем или продолжить, я принял, как показала практика, ошибочное решение сохранить бизнес в принципе, сократив при этом его объемы. В не очень удачное время были куплены 3 относительно маленькие площадки. Их развитие в любом случае предполагало сокращение объема бизнеса в 2-3 раза, но позволяло сохранить его ядро.

Сейчас сложно сказать, что было бы развивай я бизнес все так же агрессивно как до 2012 года без оглядки на политику. Может заработал бы 50-100 миллионов долларов, а может быть гораздо более жестко бы грохнулся сейчас с «обманутыми дольщиками» и уголовными делами. Но решение не расширятся в 2012 и решение сокращаться в 2014-2015 было на в определяющей степени обусловлено именно политическими рисками. Или, если формулировать точнее, моим восприятием политических рисков.

Помимо влияния на общую стратегию, опасение (не реализовавшихся по итогу) политических рисков само по себе создавало некоторые дополнительные издержки.

В частности в 2016, когда я убегал из страны кое-какие движения по развитию проектов были мной приостановлено. Понятно, что остановка строительства провоцирует недоверие дольщиков и ограничивает возможность дальнейших продаж на этапе строительства, а в условиях когда большая часть денег заемная, любое торможение процессов это убытки.

После 2012 года я практиковал изъятие из бизнеса всех возможных средств и замещение их кредитными даже в тех ситуациях, когда в принципе у меня в других местах лежали свободные собственные средства. Это была защитная стратегия на случай политически мотивированного удара по бизнесу. Что, конечно, увеличивало издержки. Таких примеров по мелочи можно привести много.

Отдельной темой является изъятие миллионов долларов на разнообразные политические и общественные проекты, принесшие мало результатов кроме негативного опыта.

Помимо этого, и в то время, когда я работал на госслужбе, и в то время, когда подался в оппозицию, мое время, внимание, интересы были прикованы больше к политическим процессам. Либо к разного рода авантюрам в других бизнес-направлениях. Базовым девелоперским бизнесом я занимался по остаточному принципу, спустя рукава. Стройка мне довольно давно перестала быть интересной. И это, безусловно, тоже значимый фактор.

Таким образом, хоть прямо мои занятия оппозиционной политикой к каким-то репрессиям не привели, они увеличивали издержки и существенно негативно влияли на мою готовность реинвестировать в собственный бизнес.

2. Ужесточение государственного регулирования отрасли

Для любого девелопера главные риски административные. Тут разрешение не подпишут, там дополнительным обременением нахлобучат и все — экономика проекта умерла. Последние годы государство официально провозгласило политику, как на ужесточение контроля в секторе в целом, так и на ликвидацию мелких застройщиков в частности (якобы у них больше всего обманутых дольщиков). Все это выразилось в резком повышении требований к застройщикам и реализации проектов.

Помимо общего ужесточения федерального законодательства, в Московской области на это накладывались сознательные действия областной бюрократии по затягиванию выдачи любых разрешительных документов без особых правовых оснований. Мне прямым текстом рассказывали, что установка затягивать выдачу документации прямо ставилась губернатором. (Чем уж это обусловлено, наличием у Воробьева собственного строительного бизнеса или договоренностями с Собяниным о выравнивании объема ввода в Москве и области в данном случае неважно.)

Эти процессы резко замедлили получение разрешений на строительство.

Например, затраты на приобретение одной из новых площадок пошли в начале 2015 года, по всему моему предшествующему опыту строительства получить разрешение на строительство по ней изначально планировалось осенью 2016, однако по итогу из-за бюрократической волокиты и откровенного саботажа разрешение на строительство было получено в середине 2018. Все это время частично заемный капитал был заморожен, а сотрудникам выплачивалась зарплата. не говоря уже о том, что возросли и прямые расходы на получение такого разрешения

По второй из новых площадок, помимо того что сильно затянули сроки получения разрешительной документации, так еще за это время изменили законодательство таким образом, что возможный выход площадей сократился на треть, что превратило проект из потенциально весьма прибыльного в гораздо менее интересный (требующий более дешевых денег для реализации).

Очевидно, что, по крайней мере на первом этапе, меры государства призванные уменьшить число «обманутых дольщиков», резко осложнили положение многих застройщиков и лишь увеличили число проблемных объектов.

В моем конкретном случае, если бы этого ужесточения не случилось, я бы почти наверняка достроил бы все самостоятельно. А вот ужесточение правил поставило ситуацию на грань «обманутых дольщиков». Еще немного и государству бы пришлось их «спасать» за свой счет.

3. Общая экономическая ситуация

Начиная с 2015 года заметно ухудшились практически все внешние факторы, влияющие на экономику девелоперского бизнеса. Рублевые цены на квадратный метр в Москве и области превысили уровень начала 2014 года лишь в 2019. А в диапазоне 2016-2018 годов рублевые (!) цены квадратного метра, (особенно с учетом скидок) были ниже уровня 2014 (да и уровня 2008 тоже), при том, что издержки на строительство несколько выросли.

Привлечение банковских кредитов, которое носило для моей модели бизнеса критически важный характер, резко осложнилось. Проценты, составляющие для меня заметную статью расходов, выросли.

Самое главное. Моя модель, построенная исходя из минимального собственного капитала, подразумевала, что я собственные средства вкладываю только до получения разрешения на строительство и рытья котлована. Сама стройка всегда финансировалась преимущественно с продаж квартир по ДДУ на этапе строительства и частично за счет банков.

В кризис же потребители (вполне рационально) стали предпочитать покупать квартиры в готовых домах со свидетельством.

Резкое снижение возможностей продавать на этапе строительства одновременно с ограничениями банковского финансирования потребовало для продолжения строительства гораздо больших собственных средств, чем требовало раньше и чем у меня физически было.

В этой связи важно отметить, что даже если бы я не лез в политику, а государство не закручивало бы гайки с регулированием, само по себе ухудшение экономических условий 2015-2017 годов сделало девелоперский бизнес малопривлекательным. Та самая доходность на вложенный капитал сократилась в несколько раз.

До 2015 года космические административные риски девелопмента компенсировались космическими же доходностями. Но потом стало понятно, что легких денег и высоких доходов в этой сфере не будет еще долго, а административные риски лишь увеличились. Поэтому еще в начале 2017, когда я еще был уверен, что все проекты что я начал, я смогу достроить самостоятельно, я для себя окончательно решил, что те 3 проекта, которые у меня в тот момент были точно мои последние проекты в строительстве.

Понятно, что если бы я достроил эти проекты сам, а не продал на промежуточных стадиях, то заработал бы на них каких-то денег, а не зафиксировал бы убытки. Но даже если бы в 2017-2018 годах я бы разрулил свою ситуацию более удачно для себя и сегодня бы сам все достраивал, то в 2020-2021 годах я бы свой девелоперский бизнес все равно ликвидировал. Просто с меньшими потерями.

4. Мои ошибки и сама бизнес модель.

Очевидно, что мной был допущен целый ряд довольно глупых ошибок. Если бы я их не сделал это может и не позволило бы сохранить бизнес в долгосрочной перспективе, однако точно дало бы возможность спокойно закончить все начатые проекты и выйти из всего этого миллионов на 10 долларов богаче, чем то, что случилось в реальности.

Мои ошибки из сегодняшнего дня смотрятся предельно глупыми и непростительными. Я отдаю себе отчет, что во многом виноват лишь я сам, моя самонадеянность и излишне оптимистичный взгляд на мир. Однако если смотреть на историю моих занятий девелоперским бизнесом в более широкой ретроспективе, то данные ошибки очень сложно отделить от той бизнес-модели в рамках которой все всегда функционировало.

В сравнении с сопоставимыми по объему строительства конкурентами у меня всегда было в несколько раз меньше собственного капитала. Я всегда критически зависел от заемного финансирования и динамики продаж. Это всегда был велосипед, который если остановится, то упадет.

Более того к 2014 году, когда ситуация стала ухудшаться, мой бизнес был максимально сбалансирован и имел максимальный запас прочности с момента своего создания. В период роста бизнеса в 2009-2012 годах ситуация была в разы более рискованной, и если бы тогда экономическая ситуация стала развиваться как в 2015-2016 или реализовался бы крупный административный риск, я бы тогда остался вообще без всего.

Вся бизнес модель была изначально очень рискованной и уязвимой. Именно эта ее особенность обеспечивала на определенном этапе и быстрый рост и высокую доходность на собственные средства. С тем же объемом ресурсов более осторожные люди строили заметно меньше, но на свои. С квадратного метра они зарабатывали больше, но на вложенный капитал в разы меньше.

И если считать «на круг» то в целом этот авантюристичный подход окупился. Прибыли 2009-2014 были на порядок (если в долларарах) больше, чем убытки завершающего периода.

При желании, можно в принципе избежать слова «убытки» и сформулировать по-другому. Если бы я не покупал в 2015-2016 новые площадки, а просто достроил к концу 2016 все что было в процессе строительства на конец 2014, распустил бы офис и выплатил все долги, то мог бы наверное изъять после 2014 года еще порядка 2- 2,5 миллионов долларов чистых денег спокойно все закрыв. Эти деньги по сути являлись прибылью предыдущих периодов. Именно они и сгорели из-за моих ошибок и того, что бизнес не был закрыт вовремя.

Кстати это уже второй подобный цикл, который я переживаю. Когда я руководил более крупной компанией как менеджер, там тоже был стремительный рост и успехи в середине 2000-х и последовавшая острая кризисная ситуация 2008 года, которую без поддержки акционеров бизнес мог и не пережить. В том случае также достижения периода роста с математической и точки зрения сильно превосходили потери кризисного периода. Пусть психологически это могло восприниматься по-другому

В условиях хорошей конъюнктуры мне всегда удавалось развиваться быстрее конкурентов. А в периоды, когда надо быть осторожнее и сокращать издержки, мой подход давал закономерные сбои.

III. Чем дело кончилось

Не буду подробно описывать детали, среди которых и прекрасная иллюстрация одновременно законов Паретто и Мерфи, о том как на самый маленький из всех моих девелоперских проектов, пришлось больше половины всех финансовых потерь и головной боли. И хрестоматийный пример теории о том как отсутствие доверия мешает развитию экономики, когда не удавалось договориться не потому, что не могли согласовать существенные условия сделки, а потому что людей не устраивали юридические гарантии, что парализовало весь проект и создало риски несопоставимые с теми, которых они таким образом пытались избежать.

Эти эпизоды я использую для отдельных статей.

Скажу лишь, что последние два с половиной года были не самыми приятными в жизни, а ликвидация бизнеса, очевидно, гораздо менее приятный процесс, нежели его развитие.

Одной из особенностей девелоперского бизнеса являются большие сроки проектов, а соответственно отсутствие быстрой обратной связи о происходящем. Магазин или парикмахерская понимают о том, что их бизнес стал убыточным в тот же месяц, когда несут убытки, и могут сразу скорректировать свое поведение. Девелопер может понять, что проект оказался убыточным, а решение неправильным через 2-3 года от их принятия. В этой связи я очень долго воспринимал те проекты, которые обернулись убытками или нулями, как крупные активы, которые завтра принесут много денег. А соответственно продолжал принимать неверные решения исходя из неверной оценки ситуации.

Если еще в 2016 были свободные деньги и я инвестировал их в новые проекты (не связанные со стройкой и маракуей), а также тратил сотни тысяч долларов на политику и прочую ерунду. То уже в начале 2017 стало понятно, что инвестиционных обязательств гораздо больше, чем ожидалось (мой завод по переработке маракуйи тоже потребовал заметно больше инвестиций чем планировалось), а ожидаемых доходов заметно меньше, чем можно было предположить. При этом вроде оставались активы, которые можно было продать, но их ликвидность оставляла желать лучшего. Я судорожно и не очень успешно искал деньги.

В 2018 начались разнообразные суды включая иски ко мне лично и прочую ерунду. Строительство на одном из объектов было остановлено. Последние пару лет существовал абсолютно реальный риск довести ситуацию до «обманутых дольщиков». На самом деле это был главный риск, которого я хотел избежать (и, слава богу, это удалось сделать). Если бы этот вопрос меня не волновал, финансовые потери можно было бы заметно сократить.

По итогу мне пришлось продать ряд активов с дисконтом, и вернуть часть денег из-за границы в РФ, чтобы все здесь закрыть пусть и с убытками.

На данный момент никаких бизнесов в РФ у меня не осталось и пока в стране глобально ничего не изменится никаких бизнесов здесь я точно не планирую.

P.S. Реальность виа публичный образ

В силу того, что мне не раз публично приписывали едва ли не олигархическое состояние, многие по прочтении данного поста удивятся тому сколь незначительны в реальности были масштабы моего бизнеса. (Не смотря на то, что у меня есть еще кое-какие проекты, девелопмент всегда составлял большую часть доходов и активов). В представлении людей, читавших разные домыслы и наблюдавших мои общественно-политические инвестиции я должен был быть гораздо более состоятельным.

Более того, я знаю, что (по крайней мере в определенный период времени) некоторые наши спецслужбы вообще считали, что весь мой бизнес – не более чем прикрытие для перевода в Россию денег не то Ходорковского не то Госдепа. Слишком уж очевидно различались масштабы бизнеса и моих политических трат.

Многим людям очень сложно поверить, что человек с моими масштабами ресурсов мог спалить миллионы долларов на различную околополитическую ерунду.

Все это вопрос жизненных приоритетов, которые у всех разные. Для меня после достижения определенного уровня материального благополучия (и только после этого), вопросы общественно-политической карьеры всегда были важнее вопросов финансовых.

По той же самой причине (не поверите) в период моей работы на госслужбе я вообще никак не использовал свое служебное положение или контакты для развития бизнеса. И совсем не из-за моральных принципов или чего-то в этом роде (абсолютно не претендую), а ровно потому, что если у меня и были возможности обратится к каким-то серьезным людям для решения каких-то проблем по бизнесу (в реальности таких возможностей было немного), то я предпочитал их не использовать, предполагая, что лучше потом использовать возможность обратиться к тем же людям для помощи в политике.